Вас интересует недвижимость в Португалии?

среда, 15 ноября 2017 г.

В продолжение темы - купить бизнес в Португалии

Купить бизнес  - наверное это все таки достаточно сложный момент. Другая страна, чужой язык, налоговое законодательство не известно  и плюс другой менталитет. Но, кто что то делает, он пусть и не быстро, но все равно двигается вперед, поэтому каждый сам волен выбирать - оставить все как есть или попробовать. Главное - подстраховаться и установить точку возврата. 

Я хочу лишь поделиться - как я вижу - с чего может начать русский человек ( или русско  - говорящий), имеющий определенную сумму на покупку бизнеса, и желающий приобрести за собственные деньги головоломку и иметь постоянный ребус для разгадывания ( что бы не было скучно долгими зимними вечерами :) - одним словом - купить бизнес в Португалии. 

Исходные данные :
- человек не говорит ни на каком языке , кроме своего родного, в лучшем случае - английский
- проживает в России
- есть огромное желание купить бизнес в Португалии ( зачем ? - напрашивается вопрос. Цели могут быть разные - купить бизнес и переехать жить в Португалию, иметь доход в евро. Это , наверное, две основных и чаще всего встречающиеся. 

Я бы рекомендовала  не замахиваться на какие то огромные проекты, и на проекты, которые еще в проекте. Т е не рекомендую связываться со строительством, например, т к стройка - это  миллион ньюансов и согласований - что на начальной стадии лучше не надо - можно не туда и не на тех попасть и просто приобрести то, что потом трудно куда то обратно продать. Одним словом, уходим от воздушных замков и смотрим готовые решения. 

Напомню, что мы говорим о южном регионе Португалии - Алгарве. Алгарве - это туристическое место. Вся Португалия приезжает отдыхать именно в Алгарве - по законам природы только на юге страны самая теплая вода и уникальный климат. Так же здесь отдыхают европейцы, англичане и ирландцы, с удовольствием прилетают канадцы и жители других стран. Соответственно весь бизнес строится я бы сказала в двух направлениях - одни зарабатывают на туристах, другие зарабатывают на тех , кто зарабатывает на туристах. 

Начнем со вторых. Наверное это самый лакомый кусочек бизнеса, т к обслуживать хотельеров, владельцев ресторанного бизнеса, ритейлеров и т д  - означает иметь стабильный сбыт. Но, боюсь, что начинающему бизнесмену будет достаточно сложно попасть в эту реку, т к отношения строятся годами, приветствуются родственные, дружеские отношения. Подводит местный менталитет - никто не гонится за новинками, убыстрителями, усовершентствованиями. Все как текло столетиями , так и течет медленно и не спеша.

 Поэтому вернемся к варианту 1 - туристы. Как и на любом другом курорте в Алгарве существует огромная индустрия по заработку на туристе. Перечислю лишь некоторые виды деятельности, которые ориентируются на доход с туриста: отели, частная аренда, рестораны, экскурсии, магазины. Вот в этом сегменте, пожалуй, и стоит искать варианты покупки бизнеса. Все просто - покупатель бизнеса - иностранец, конечный потребитель - иностранец. И тот и другой мобильны и открыты , так сказать, к диалогу - можно пробовать различные маркетинговые идеи, можно убыстрять и усовершентствовать процессы - одним словом, есть поле деятельности.

Что есть ( или бывает в продаже) из этой категории. 

Отели. 
Отели, сложный, но интересный вариант покупки бизнеса. Редко увидишь отели в продаже. Как правило отели продают втихую. Нужны связи и знакомства что бы узнать о продаже того или иного отеля. Если отель в открытую выставлен в продажу - значит дело совсем плохо. И может быть дело плохо даже и не в отеле, а плохо в том, что отель есть, а управлять некому - как часто случается - родители умерли , а дети давно в Англии или где то еще и отель просто банально выставляют на продажу. Редко, но бывает. Стоимость отеля начинается от 3 500 000 евро . 

При покупке отеля золотое правило - иметь хорошего управляющего. И даже может быть привезти управляющего из России с английским языком, чем искать здесь. В Португалии существует огромная , как и в России, между прочим, проблема кадров. С одной стороны - очень небольшая часть населения нацелена на получение высшего образования. Те же, что получили высшее образование, или составляют слой безработных , и соответственно не имеют опыта, или все таки где то пристроены, или , если сообразительны , то уходят в собственный бизнес. Все как обычно. 

Если ориентироваться " на наших", то большую часть русскоговорящих эмигрантов составляют люди без образования или с образованием на базе техникума или училища.  Одним словом - управленца здесь надо искать днем с огнем. И знание португальского языка и подвешанный язык, а так же корочка об окончании курсов управления или курсов по туризму, как вы сами понимаете, ни о чем не говорит. Не так сложно найти отель, который продается из под полы, как сложно найти управляющего, которого можно поставить в этот отель, доверять ему и вместе с ним заниматься бизнесом. 

Частная аренда. Вот здесь все достаточно просто. Напомню - мы говорим о юге Португалии. Хорошая квартира в комплексе с бассейном, приличный дом - все всегда будет сдаваться в аренду туристам. Бизнесом можно заниматься самостоятельно, и даже начать с нуля - или можно доверить управляющей компании. 

Рестораны. Любой ресторан, даже с самым хмурым и недружелюбным персоналом и не вкусной едой принесет прибыль, если он правильно расположен. Отсюда и вывод - или вкладывать деньги и покупать "место" или покупать ресторан "лишь бы где" и работать на репутацию. Если мы говорим о хорошем месте, то такие рестораны редко бывают в продаже, и цена может стартовать и от 5000 000 евро и от миллиона. Если мы говорим о среднем сочетании цена - качество - то стоит рассчитывать на 200 000 - 300 000 евро. В районе 50 000 - 100 000 евро я бы сказала , что вариантов нет. Вернее предложения есть, но их нельзя рассматривать вариантами. Кроме того , очень удобный момент, если хочется иметь ресторан, но нет желания им заниматься - рестораны очень хорошо сдаются в аренду. 

Экскурсии. В эту же колонку я бы наверное еще записала фотографов. Ну просто толпы людей пытаются найти себя в этих профессиях, ищут, не находят, но все равно продолжают оставаться там. Люди творческие, и не творчески, разные. Если у вас получится под одно крыло собрать хороших гидов - экскурсоводов и представлять качественные услуги - благодарности неизбежны. Если вы откроете салон нетрадиционной фотосьемки - решайте сами какой - при должной рекламе + сарафанное радио + годы труда + правильный маркетинг - результат тоже будет. Но что бы в этих двух бизнесах был хороший результат - нужен качественный и кропотливый труд, на который готов не каждый. 

Магазин. Купил продал. Определяющая составляющая - месторасположение. А так же важно - где и почем купил и кому и почем продал. Продавать можно и носки, и сувениры и продукты и мясо и т д. Как минимум нужно исследование рынка, наличие конкурентов и понимание спроса. Или - купил помещение и сдал в аренду магазину. Вроде и есть магазин, а проблем нет. 

В любом случае, покупая бизнес где бы то ни было, нужно понимать, что до вас бизнес идея жила в другой голове, имела другую конфигурацию и другое воплощение. И после покупки бизнеса все будет 100% не так , как было до продажи. Даже если бизнес действующий, и останутся все сотрудники и управляющий персонал. 

НО! Дальше все в ваших руках. Любой труд оценен. Любой бизнес приносит доход, если человек занимается любимым делом, вкладывает душу, работает с удовольствием и главное работает!

Удачных вам приобретений и бизнес идей!

http://dom-v-portugalii.com/

четверг, 9 ноября 2017 г.

Наш офис в Албуфейре - агентство недвижимости в Албуфейре

Хочу сказать пару слов о наш офисе.

Наш офис расположен в Албуфейре, на улице  Estrada de Santa Eulalia. Если я скажу, что в здании кондоминиума ДОМИНО - то мало кто поймет - где это. Поэтому - проще - через дорогу от МИНИ ПРЕСО. Это супермаркет. Рядом с мексиканским рестораном и дрогарией, где работает Антонио ) для тех, кто его знает :)))))))

Для тех, кто не знает, все просто - GPS: 37.093227, -8.223391

Наш офис выглядит вот так:

Причем в любое время года наш офис выглядит одинаково! Потому что почти всегда солнце и это дерево цветет круглый год!






Основной костяк ( трудяжки) нашего офиса выглядит вот так:


Слева, собственно, автор этого блога и директор офиса - Ольга Леберская. Ко мне, как обычно, можно обращаться по всем вопросам - хотите родить или умереть в Португалии, купить или продать, сдать или снять, ну и прочие человеческие вопросы - звоните, но лучше, все таки,  пишите (  ats.olga@gmail.com)

В центре - Мария Призван - аренда и продажа недвижимости - прошу любить и жаловать! Дайте Маше немного времени - и она найдет для вас объект, о котором Вы и не мечтали!!!!! Хотите сдавать недвижимость в аренду? Мария вам поможет определиться и с ценами, и с дизайном. Ну и просто очень хорошая и красивая девушка ! (prizmary1@gmail.com )

Справа - Марьяна Паевска - наша любимая Марьяна - наш  key manager -  именно она работает с гостями при заселении или выезде при сдаче ваших объектов аренду. Именно она очаровывает ваших гостей своим безупречным английским, своим обоянием и дружелюбием  и решает все проблемы . Хотите сдавать вашу недвижимость с нашей компанией? Получите консультацию Марьяны! Только она расскажет вам ,что важно нашим клиентам , только она сделает расчет сколько полотенец, простыней, полотенец, бокалов для виски или шампанского  и т д вам нужно купить для безупречного сезона аренды! (maryanip24@gmail.com )

И сразу хочу сказать - если вы пришли в наш офис без предупреждения....извините, но вас здесь никто не ждет...К сожалению. мы не имеем возможности находиться в офисе с 09:00 до 18:00 или даже до 19:00. Наши клиенты нам важны, поэтому мы всегда где то рядом с нашими клиентами....

Поэтому , любая встреча, только по договоренности!

Хороших вам покупок и хорошей вам аренды!

Как покупать недвижимость за рубежом ????

В этой краткой заметке хочу дать некоторые советы на тему - с чего начинать подбор недвижимости, как правильно покупать недвижимость за рубежом, в частности в Португалии. И хочу обратить внимание на некоторые ошибки наших покупателей. 

Самое важное - найти риэлтора, которому вы сможете доверять. Покупка недвижимости , как ни крути, строится на колоссальном доверии к вашему помощнику - риэлтору. Возникают разные ситуации - и вы должны полностью доверять вашему риэлтору. Доверять приходится во всем - начиная от рекомендаций по местности и часто приходится доверять и денежные средства, и подписание контракта и много еще каких вещей. Поэтому этот момент наиболее важный - комфортно ли вам работать с вашим риэлтором. Разбирается ли ваш риэлтор в налогах, есть ли у него опыт сделок, сможет ли он быть вашим помощником в самое трудное время - после сделки? Этот вопрос из той серии - хороший ли у вас парикмахер? :)))) Чувствуете ли вы себя уверенно после посещения парикмахерской? Или хочется надеть шапку и найти другого мастера? Смешно - не смешно - а вопрос серьезный, на самом деле!!!

Как сказал мой один клиент - тебе 100 000 евро  ни к чему ( погоды не сделают в твоей финансовой ситуации)   - поэтому я тебе их полностью и безоговорочно доверяю -  один раз в месяц. И как сказали другие клиенты - на оплату 100 евро за услуги - пришлите нам пожалуйста договор со всеми вашими реквизитами и лицензиями. 

Вариант прилететь на 3-5 дней и на местности разобраться ху из ху и где покупать - срабатывает далеко не всегда. Часто приходят в офис люди с просьбами - покажите нам что у вас есть  за такие то деньги, можем посмотреть примерно через час, или завтра до обеда, а потом мы улетаем . Ну это не серьезно, Господа!

Я часто говорю , что при выборе недвижимости вы должны рассказать нам все как на духу - как врачу - где что болит, давно ли, симптомы, что делали, что принимали. Так же и нам. Что хотите купить. Для чего. Какая цель покупки. Не нужно подходить с позиции - мы сами все знаем - а вы только показывайте. Важны ваши комментарии - нравится - не нравится, а вот жена хочет кухню побольше. А вот бабушке важно пешком до океана. А вот хотелось бы дворик с барбекю и т д. А нам важна школа рядом и т д. Чем больше  ваших комментариев - тем проще нам предложить вам что то хорошее под ваш запрос. 

Покупка недвижимости - конечно, если относиться к этому вопросу серьезно, это не покупка тапочек - пришел, увидел, купил. Нужно получить местный налоговый номер, нужно подготовить документы для открытия счета в банке. Без инн и без счета в банке , а так же без подтвержденного адреса в России ( перевод на португальский с заверением) к сожалению ничего не купить. 

Поэтому мы предлагаем годами обкатанную схему. Вы связываетесь с нами заранее. Мы открываем вам налоговый номер. Готовим все документы для получения этого номера и для открытия счета в банке. По приезду в Португалию вы идете в банк и  подписываете документы на уже открытый счет. 

Кроме того, мы с вами заранее рассуждаем про недвижимость. Почему рассуждаем? Потому что у наших русских покупателей есть свои представления о цене и вообще о недвижимости в Португалии. После озвучивания всех "хотелок" мы присылаем наши предложения ликвидных объектов согласно пожеланиям. Но спешу вас уверить - в 95% покупается что то совсем другое! Потому что картинка и квартира или дом в натуре - это разные вещи! Заранее мы прицениваемся по цене, по году постройки. по площади. Покупатель оценивает свои финансовые возможности. И уже приехав к нам на юг Португалии - мы смотрим обсуждаемые объекты и по ходу просмотров меняем ракурсы - вместо вида на океан мы покупаем в 5 км от океана, вместо Албуфейры - в соседнем городе, вместо квартиры - покупаем дом или наоборот. Вариаций много. Просто имея заранее информацию и аналитику по недвижимости и смотря объекты уже будучи подготовленным - наш покупатель готов к правильным решениям и готов к хорошей покупке. 

Кроме того, не нужно забывать про менталитет страны. Поспешишь - людей насмешишь - наверное изначально это была португальская поговорка. Здесь всегда есть время на чашечку кофе. Обед - это святое из святых. Ужин - это приятное окончание дня. Все делается не спеша ( с толком и расстановкой - заметят скептики :))))) Поэтому реплика такого типа - мы же платим, мы же деньги привезли, почему нам не могут показать дом сегодня? - она не всегда уместна. Вы не одни платите и не одни привезли деньги. Здесь много желающих - на то есть причины ( климат, безопасность, отсутствие рассовой вражды, различные программы , например,  золотая резиденция или налоговые льготы для пенсионеров Европы  и миллион других причин) .

Еще одна проблема наших дорогих покупателей из России - это наличные деньги, т е  cash. Господа, ребята, дорогие мои клиенты! Не нужно везти в Португалию наличные деньги . Особенно в больших размерах!. Совсем недавно вступил в силу новый закон - максимальная сумма наличных - 3000 евро. Сдаешь в банк, совершаешь покупку - максимум 3000 евро наличными, и ни копейкой больше! Конечно, есть разные возможности при покупке недвижимости - но это уже не в прямом эфире - а уже непосредственно при личном общении. 

Не нужно забывать, что ввозить в зону шенгена вы можете 10 000 долларов! Именно долларов! В евро сумма получится меньше!  На каждого члена семьи. Причем если с вами ребенок, то ребенок свои 10 000 дол должен проносить через границу сам! Не знаю как - в руках, в сумке - игрушке и т д. Но именно сам! Иначе у вас могут возникнуть проблемы на границе вплоть до конфискации денег. Закон есть закон. Россия прогрессивная страна. Сложная но прогрессивная. Ищите банки, которые вас не обдерут на переводе денег и которые будут требовать с вас минимум документов. Такие банки есть. В любом случае лучше заплатить 20-30 евро за перевод денег , чем у вас конфискуют ваши 20 -30 000 евро а то и больше. 

И наша неизменная команда  Aurora Destrelas LDA: 




суббота, 25 февраля 2017 г.

Как сдать свою квартиру или дом в Албуфейре и окрестностях легально?

Ниже приведу несколько правил, которые нужно  соблюдать, что бы у вас не было в последствии проблем с налоговой и другими организациями. 

1. Квартира/ дом должны иметь licencia utilisacao - habitacao - т е недвижимость должна быть предназначена для проживания. Время от времени попадаются в продаже квартиры, которые имеют лицензию на коммерческое использование. Например, бар на 1 этаже жилого дома не оправдал надежд хозяев в качестве бара и был переоборудован в обычную квартиру со всем набором комнат - кухня, санузлы, спальни и прочее. 

2. На квартиру / дом должна быть оформлена лицензия на сдачу в аренду туристам. Наша компания помогает с получением данной лицензии.

3. Квартира должна быть оборудована в плане противопожарной безопастности - достаточное количество огнетушителей, аптечка и пр. Есть определённые нормы, которые зависят от количества спален и площади. 

4. Квартира/ дом должны иметь мебель и все необходимое - ванную комнату, электроприборы на кухне и пр.

5. Доходы с аренды нужно показывать налоговой. Вы можете получать доход с аренды как частный предпринимать ( можно открыть ИП) или вашу недвижимость вы можете просто сдать в аренду управляющей компании как частное лицо. 

6. Весна - время  налогов! Не забывайте подавать налоговые декларации и вовремя предоставлять вашим финансовым поручителям документы для снижения налооблагаемой базы. 

7.  В службу  эмиграции нужно своевременно подавать сведения о прибывших клиентах . Это делает хозяин недвижимости, если он самостоятельно занимается арендой, или управляющая компания. 

В любом случае- аренда недвижимости - это всегда дополнительный доход, который закроет ваши расходы на содержание недвижимости и принесёт некоторый приятный бонус сверх того. 

По вопросам аренды, а так же вопросам лицензирования и прочего обращайтесь в офис компании. 


Как мне сдать мою недвижимость в краткосрочную аренду?

Часто спрашивают 

- какие у вас условия по сдаче нашей недвижимости в аренду 

Условия у нас простые и одинаковые для всех. Мы берём вашу недвижимость в полное управление и сдаём в аренду. Заключаем договор долгосрочной аренды с правом пересдачи третьим лицам. И второй договор - на управление недвижимостью - для представления ваших интересов в различных компаниях. Первый договор регистрируется в налоговой инспекции. Второй договор заключается между нашей компанией и владельцем недвижимости.

- можем ли мы пользоваться нашей недвижимостью?

Да, конечно вы можете пользоваться предупредив заранее о датах вашего приезда

- кто оплачивает расходы на свет, газ, электричество?

Оплачивает владелец. Так же как и расходы на оплату кондоминиума и годовой налог.

- сколько составляют ваши комиссионные?

Наши комиссионные составляют 30%  от суммы аренды

- т е вы размещаете недвижимость на сайтах, получаете ваши 30%. Т е по сути вы ничего не делаете за такие большие деньги?

Это любимый вопрос русских клиентов. Всегда хочется посчитать сколько кто да ещё и на тебе зарабатывает :) уверяю, пассивного ничего неделания за 30 % нет, иначе бы фирм по аренде  было бы ну очень много. А т к это кропотливый и тяжелый труд, то компаний, профессионально занимающихся краткосрочной  арендой все таки немного. 

- есть ли у вас русскоговорящий менеджер

В нашей компании говорят на следующих языках: русский, английский, португальский, немецкий

- где вы ищите клиентов

Мы размещаем объявления на различных международных и местных сайтах. Работаем с турагентствами . Так же у нас есть клиенты, которые обращаются непосредственно в наш офис - лично, по телефону или емайл . И конечно есть постоянные клиенты. 

- какой период аренды в Албуфейре и окрестностях?

Сезон аренды начинается с апреля - мая и заканчивается в конце сентября - начале октября. Так же есть зимний сезон аренды. Обычно это 2 месяца: февраль и март. Но бывает и дольше. 

- что такое зимняя аренда?

Зимняя аренда - это время пенсионеров. Обычно к нам приезжают клиенты из Канады, Англии, Германии, Голландии . Иногда из России. В зимнее время квартира сдаётся на месяц по недельной цене летнего периода, но коммунальные услуги оплачиваются дополнительно . Самые популярные месяцы аренды - февраль и март. Обязательное условие зимней аренды - солнечная квартира с балконом, удачное расположение- в этом случае возможно получить клиентов, которые будут приезжать к вам из года в год. Ну и конечно комфортность квартиры. 

- мы слышали что бывают случаи - зимой в квартире кто то живет без оплаты 

Исключено. Мы сдаём недвижимость в аренду только туристам. Местному населению, а так же эмигрантам - не зависимо из какой страны, квартиры в аренду не сдаём. Вернее сказать - у нас нет предвзятого отношения к нашим клиентам, но оплату за аренду мы всегда берём вперёд , а эмигранты обычно арендуют более дешевое жильё. 

- когда происходят выплаты за аренду ?

Первая выплата происходит в конце весны - март - апрель, если была зимняя аренда. Следующая выплата происходит в конце сентября- октября. И декабрь - окончательный расчёт, если ещё была аренда. 

- мы должны вам отдать ключи и доверить своё имущество. Почему мы должны вам доверять?

Вопрос доверия очень важный вопрос, т к вам действительно придётся оставить нам все ваше недвижимое имущество, поэтому вы должны нам доверять на полные 100%. Если такого доверия нет - рекомендую найти для сотрудничества другую компанию. 

- кто занимается приборкой недвижимости?

В штате компании есть сотрудники, которые следят за чистотой вашей недвижимости

- что должно быть в квартире что бы она была пригодна для сдачи в аренду?

Квартира должна быть полностью оборудована: чайник, тостер, утюг, гладильня доска и тд. Так же должно быть достаточное количество постельного белья и посуды. Для обсуждения конкретных деталей назначайте встречу

- какие я буду платить налоги?

С полученной прибыли вы будете оплачивать налог 28%. Налогооблагаемая сумма может быть уменьшена за счёт вычета из нее расходов на кондоминиум и годовой налог. Со своей стороны мы так же стараемся уменьшить вашу официальную налогооблагаемую сумму.

- если у меня возникли проблемы с кондоминиумом или с другой организацией, а я нахожусь в России и не знаю языка - вы сможете мне помочь, раз уж вы занимаетесь арендой моей недвижимости?

Да, мы помогаем решать любые вопросы - начиная от обращения к адвокату, заверения документов или доверенности и заканчивая поливом цветов в ваше отсутствие. Оплата услуг почасовая.

- как получить лицензию на аренду?

Мы оформляем полный комплект документ на получение лицензии. Ваше присутствие необязательно. На данный момент стоимость лицензии 75 евро + наши услуги. 

- как нам быть уверенным, что вы нашу квартиру / дом тоже будете сдавать в аренду? Может у вас есть любимые объекты, которые вы сдаёте в первую очередь?

Успех аренды зависит от многих факторов. Две  квартиры в одном комплексе могут иметь разные уровни дохода от аренды,  т к разные декорации, разные размеры балконов, разный вид из окна и тд. Мы следим за спросом на объект и прилагаем все усилия для сдачи в аренду для подзависших дат. Кроме того, на прямые запросы клиентов мы предлагаем все объекты, которые у нас свободны в запрашиваемые даты. 

- если я не хочу сдавать в аренду мою недвижимость , но мне нужны услуги по управлению недвижимостью, особенно в мое отсутствие - присмотр за домом, садовниками, подготовка дома к нашему приезду и прочее? 

Да, мы предоставляем такие услуги. Обращайтесь лично ко мне и мы все обсудим. Моя почта  ats.olga@gmail.com

- как происходит выплата за аренду?

Выплата происходит на ваш банковский счёт в Португалии. Если это официальная выплата- то перед получением денег вы обязаны выписать квитанцию на получение денег.

- как выписать квитанцию на получение денег?

Если у вас есть поручитель в Португалии в лице официальной компании, то они выпишут вам эту квитанцию. Если поручитель бухгалтер - то выпишет бухгалтер по вашей просьбе. Если поручитель частное лицо - тогда вам нужно самим научиться выписывать эти квитанции. Для этого вам нужно иметь пароль для входа на вашу страницу в налоговой или получить в налоговой этот пароль. Если у вас возникли проблемы - обращайтесь, мы поможем в этом вопросе.

- мы ещё не купили недвижимость для аренды, могли бы вы нам помочь с подбором и с покупкой ликвидной недвижимости для аренды?

Да, конечно. Озвучивайте ваш бюджет и присылайте запрос. Хорошую недвижимость сейчас найти не просто и не быстро, поэтому будем работать!

- могу ли я тоже , как собственник, заниматься арендой моей недвижимости?

Каждый случай обсуждается индивидуально

- я самостоятельно занимаюсь арендой моей недвижимости. Могу ли я выставить у вас свой объект недвижимости для того что бы получать больше бронирований в течении года?

Да, вы можете полностью самостоятельно заниматься арендой своей недвижимости и при этом выставить у нас ваш объект и получать в итоге больше бронирований. При условии что заселение и  уборку вы делаете самостоятельно. 

- мы заключим с вами какой то договор?

Да, у наша компания заключит с вами 2 договора. Первый договор - на управление вашей недвижимостью, на основании которого мы сможем представлять вас в различных организациях и иметь право сдавать в аренду вашу недвижимость. Второй договор - регистрируется в налоговой. Договор долгосрочный, по типу годовой аренды с правом пересдачи третьим лицам. В этом договоре прописываем минимальную сумму аренды для налогообложения. Фактическая сумма для налогообложения будет известна только по окончании сезона аренды 

- какова доходность всей этой затеи?

Доходность складывается из многих факторов - это и адекватные цены, и мобильность, декорация квартиры и расположение, спрос на аренду, ситуация на рынке аренды, погода. Доходность начинаем считать примерно от 3% от стоимости недвижимости - та сумма, которую вы будете получать на руки. От 3% и выше. 




Ответы, на вопросы, которые не задали:

- за что вы берёте 30% ваших комиссионных?????

Сайты, где мы размещаем объявления обычно берут 5-20% за предоставление своей площадки . А так же есть платные сайты, порядка 300-350 евро в год. Сезон аренды начинается в апреле - мае и заканчивается в сентябре- октябре, а наш сотрудник, который следит за чистотой вашей квартиры получает зарплату круглый год. А нельзя взять сезонного работника? Наверное приезжают к вам в Португалию на сезон работники, может так выгоднее? Возможно. Но мы вашу недвижимость не доверим такому работнику. 

Многие считают что заселение - это 5 минут времени- выдал ключи, взял залог и гудбай. На самом деле 80% заселений происходит по схеме:
- приедем в 17 ч - в результате приезжают около 22:00
- вы поняли как найти объект? У вас есть инструкция с адресом, GPS , близлежащими кафе, магазинами , указателями- в итоге клиенты звонят несколько раз и ты им объясняешь как найти. Затем ты сам им звонишь и ещё раз объясняешь. В итоге садишься в машину и забираешь их напрочь заблудившиеся в другом конце географии 
- при проживании в недвижимости более 3-4 ночей мы предоставляем дополнительные комплекты полотенец, после 7 ночей - уборка и полная смена белья. Кроме всего этого прочего: 
- клиенты забывают ключи в квартире и возвращаясь ночью звонят и просят о помощи
- не работает кондиционер
- потек унитаз
- засорилась раковина
- пропал тв канал
- не умеют пользоваться и не могут включить посудомойку, стиралку, чайник ! 
- не могут активировать интернет
И таких случаев множество и не всегда есть возможность дать объяснение по телефону ( при этом звоня на английский или французский номер), чаше всего приходится выезжать на место проблемы и помогать решать ее. 

- могут в мою квартиру приезжать мои друзья, родственники? 

Да, вы можете сами решать ваши финансовые вопросы по проживанию ваших друзей или родственников, мы с вас возьмём лишь фактические затраты на наши услуги и уборку по отъезду. Стоимость зависит от объекта недвижимости , количества спален и гостей. 

- могу я открыть ИП ( активидадешь) , тогда говорят я буду меньше платить налогов с аренды?

Да, можете. Вы действительно будете платить меньше налогов, но у вас будет открыт  действующий бизнес и вашу недвижимость налоговая будет рассматривать уже не как второй дом, а как бизнес предприятие. Кроме того, вам нужно будет делать отчисления в пенсионный фонд и тд ( порядка 180 евро в месяц) или доказывать что вы уже делаете отчисления в России . В любом случае вопрос уменьшения налогов лучше обсуждать с бухгалтером или с финансовым консультантом, т к законодательство в Португалии меняется быстро, и лучше получать всю достоверную информацию из первых рук. Мы можем рекомендовать вам грамотных специалистов ( на английском языке). 

У вас есть офис?

- Да, наш офис расположен в Албуфейре, на улице  Santa Eulalia. НА нашем сайте вы найдете более точное описание адреса :

http://dom-v-portugalii.com/contact.html

Наш офис выглядит вот так:



Если у вас остались вопросы - пишите в комментариях или мне на почту ats.olga@gmail.com 



суббота, 26 ноября 2016 г.

Уровень медицины в Португалии

Меня часто спрашивают - а какой уровень медицины в Португалии?

- Не знаю - честно отвечаю я.

И дальше я не рассказываю. Но наверное пришло время поделиться.....

Какой уровень медицины в Португалии? Хороший или плохой? Я не знаю. Зачем врать, если я действительно не знаю. То что лучше чем мне встречалась в России - да. И это подтверждено. Возможно у других людей складывалось все по другому в этой жизни. И я не против. Но это мой опыт.

Пример первый. Первая или вторая зима в Португалии - уже и не помню точно. Португальская зима  схожа уральскому лету. Поэтому все расслабленны. У всех все по разному. Но мои посиделки по ночам "под шашлыки" при отсутствии шерстяных вещей привели к воспалению легких.

Сначала был кашель и плохое самочувствие - типа постоянной температуры ни то ни се 37- 38. А потом в 11 вечера дало все 40 и 41. У меня была русская страховка. Позвонили. Еле объяснились на английском языке. Но мне четко дали понять - что я первая, кто умудрился тут заболеть ( это вам не Турция с Египтом), поэтому они пока на все согласны и что делать - пока не знают.

Поэтому я поехала своим ходом ( муж на машине отвез) в скорую помощь. Нужно отметить, что если ты совсем при смерти или умер - звонить надо в пожарку, а если тебя можно транспортировать - то езжай мол сам в скорую помощь.

Но наверное все таки это была инфекция, т к в итоге "пала" вся семья, но пневмонией закончилось только у меня - видимо потому что я уже болела ей в возрасте 5 лет....

Ну а дальше все быстро и я до сих пор в восторге. В скорой я заплатила что то около 70 евро, мне померили температуру ( около 40 -41), надели на руку красный браслет. За 10 минут сделали анализ крови и рентген, подтвердили заболевание и отправили в госпиталь Фаро.

Нужно отметить - если бы я на тот момент говорила на португальском - то меня бы туда на все 100% и отвезли бы....Но мои английский - португальский были очень плохи, а мой супер немецкий никто не понимал - поэтому моему мужу пришлось доставлять меня в госпиталь Фаро.

Нужно сказать, что все это время я созванивалась со страховой, но мне постоянно твердили - вы мол лечитесь, разберемся потом, потому как вы первая тут вот так разболелись....Предложили мне правда вместо государственного госпиталя в Фаро поехать в частный госпиталь в Лагош, но т к инфекция подкосила и моего мужа тоже, то Фаро был для нас все таки ближе и мы поехали в государственный госпиталь....

Имея температуру выше 40 трудно понимать что происходит, но моему удивлению не было предела...

В Фаро меня уже почти ждали. На руке был штрих код с номером дела и с анализами. Дальше все быстро - еще раз анализы, затем уколы и т д - сбили температуру - все это время муж был рядом - такая публичная комната где всем помогают. Затем меня отправили в реанимацию.

Дальше было неожиданно. Т к температура уже снизилась и я могла дать оценку происходящему - неожиданным было - у меня забрали все вещи, деньги, украшения и выдали мне .....прекрасную пижаму......уложили на шикарную кровать под приборами напротив дежурного.....который просто не давал мне спать своими вопросами про аллергию на то се и на прочее.......Мда......Вспомнила я свои роды лет так 5 назад в лучшей клинике Екатеринбурга......Рубаха с серыми штампами во всей красоте, запах хлора, крови ну и т д .....

Что вы думаете? Утром было 2 потрясения подряд. Первое - пришла тетенька, помыла пол ....и не пахло хлоркой.....Пахло полевыми цветами .....Что не так? - возмутился мозг.

Второе потрясение не заставило себя ждать  в виде молодой девушки, которая  пришла и просто так спросила - вы пойдете в душ? Какой, нафиг, душ, промчалось у меня в мозгу. У тебя воспаление легких!!!! Ты в душ, потом сквозняк, и все, тушите свечи!
- Нет, спасибо, попробовала я отказаться.
- Ну тогда я принесу перегородку и вас так обмою - не унималась медсестра. У вас была высокая температура, вы же вспотели, надо привести вас в порядок!
- Ну уж нет, - подумала я - никаких обмываний - согласна на душ! И мне тут же подали  инвалидную коляску к кровати.
- Зачем?......Я аж голос потеряла....Дверь в душевую напротив...В 3-х метрах....
- Вы же болеете, вам нельзя ходить!

В общем до сих я вспоминаю и шампунь, и гель для душа в душевой, и ее желание помыть меня, т к мне самой наверное сложно, и комплект свежего белья, включая нижнее...

У меня небольшой опыт нахождения в больницах в России.....Воспаление легких в 5 лет и роддом в 30 лет. После роддома, дома, я долго  отдраивала себя разными гелями, у меня было ощущение, что я только что вышла из тюрьмы - где все нельзя, где ты должен подчиняться каким то идиотским правилам, а  запах хлорки с кровью преследовал меня больше полугода....

Одним словом - на утро я лежала на своей больничной кровати в Португалии вся свежая и благоухающая.

Как выяснилось - моя доктор неплохо говорит на русском языке - она когда то училась в Киеве. И она поставила вопрос ребром - куришь? Да, ответила я. Если поклянешься больше никогда не курить - я тебя завтра выпишу.

Фантстика. Муж , в прошлом готовящийся стать врачом и знающий медицинскую тему не по наслышке, обещал мне минимум 40 дней в больнице....Естественно что с тех пор я больше не курю и на 3 день меня выписали домой.

По пути я заехала в аптеку за лекарствами - купила мешок всякого разного на 50 евро ( тогда это было всего 2 000 рублей) для лечения на дому.

И я была в полнейшем нокауте от следующего. Пошла получать свои вещи. Мне выдали все по описи. Колечко - сережки - труселя и 1 русская копейка в кошельке - все описано и аккуратно упаковано. С вас 16 евро - сказал голос за окошком. - Ну понятно, подумала я - это типа камеры хранения. Все сложили, описали, хранили. Вот вам и 16 евро.

НИФИГА, 16 евро - это было мое лечение и нахождение в реанимаци со всеми анализами и лекарствами......Реально до сих пор не верю и жду - может счет какой пришлют....Хотя уж 5 лет прошло...

И спустя некоторое время я пришла в назначенный день и час  на рентген, затем конnрольный - спустя время - и все. На этом моя пневмония закончилась.

Если честно, я до сих пор в шоке.

Во первых - что вот так все было.

Во вторых - я была самая молодая в отделении - возраст остальных пациентов начинался от 80 - 85 лет . Я никогда не видела столько много и сразу людей в возрасте "за" ....потому что у нас они уже давно похоронены...А здесь к ним приходили постоянно жены и мужья, держали за ручку, приносили гостинцы и у меня текли слезы от всего этого увиденного.....

- и медперсонал....Это отдельная статья.....Каждое утро приходила бригада молодых людей, которые обмывали тела "моих соседей"...А с какой любовью расчесывали им их седые волосы и подстригали отросшие ногти....И ничего, если бабушка в непамятьстве , которой только что поменяли памперс - опять " нафурычила" - все по доброму улыбнулись - поставили ширму - все помыли и сменили памперс....

Вот ведь блин, вспоминаю я постоянно " мой больничный " опыт в России. И вроде год не " лохматый" - все го лишь 2005 - были в продаже и памперсы, и одноразовое нижнее белье - все было. Но нам после родов давали положить между ног тряпочку - постиранную и отутюженную - одну на день .....И без трусиков. ....Извиняюсь за подробности....Название родильного дома не озвучиваю ....Но это лучшее заведение в городе считается....И никакого нижнего белья! Ни одноразового ни какого! Только рубаха порванная до пупка и с печатями во всех местах и тряпка между ног!

Спустя некоторое время проживания в Португалии понесло меня по врачам. Из любопытства. Узнать - что - где - как и по чем.

В Албуфейре есть 2 русскоязычных врача. Одна из них принимает в том числе и на дому - полностью оборудованный и сертифицированный кабинет. Очень удобно.

В любом случае к обеим врачам можно попасть и через Центре де Сауде.

Ко второму врачу мы так и пошли. Она славится больше как детский врач. Сначала пошли в платную клинику. Где сразу получили отпор - зачем вы сюда пришли - приходите ко мне в бесплатную клинику - там все и решим. Заплатив что то около 20 евро - записались в бесплатную :)

Бесплатная - была для ребенка бесплатной, для взрослого - 5 евро ( сейчас 7  евро). За эти деньги мы отсидели в очереди 1, 5 часа и когда уже были готовы уйти домой ( держало лишь любопытство - а как она? - бесплатная медицина? ) - нас приняли.

В общем то вопросов было 2. Хотели показать ребенка офтальмологу и логопеду. Для попадания к логопеду мне выдали для заполнения анкету - открыв которую дома меня обуял истерический хохот - дюжую половину анкеты занимали вопросы - а когда я забеременила, а почему, а как и зачем.....В общем, пока я сооображала как на все это ответить - я просто забыла про логопеда...

Про офтальмолога я забыла еще на приеме врача, когда она мне сказала, что у ее подруги вообще нет одного глаза и она уже давно не может попасть на прием и бла бла бла....

За 5 евро - у вас свои прелести - решила - и заехала как то по пути в  Alharve Shopping  - в отдел , где продают очки. Они там же производят обследование глаз за 20 евро. В общем глаза моего сына обследовали, денег не взяли , и пожелали нам здоровья....На том мое желание "таскания" ребенка по врачам и забылось и успокоились.....

Но буквально таки на медни я получаю письмо из госпиталя в Фаро, где приглашают моего сына посетить офтальмолога. Смею заметить - с нашего последнего визита врача прошло около 2- х лет. Вот и очередь подошла и нас вызвали. Неожиданно. Но почему бы и нет.

В 08:50 нужно быть в Фаро. Не вопрос. Будем.

Госпиталь мне уже знаком после моей пневмонии. Знаю куда идти и что делать. Но все равно опять неожиданность.

Прежде чем попасть к врачу - нужно пройти "предосмотр". Сначала у тебя смотрят глазное дно, потом измеряют зрение, потом спрашивают - зачем мол пришел, и только после этого у тебя есть доступ к "телу" врача :)))) А она снова смотрит глазное дно, измеряет зрение, спрашивает зачем пришел и рекомендует прийти в следующий раз еще года через 2, т к пока все отлично :)))))))


И было 2 опыта посещения гинеколога.

В первый раз - ходила девочка в частный госпиталь. Почти 10 лет была замужем, детей завести не получалось, ее и мужа обследовали регулярно вдоль и поперек - и безрезультатно. в итоге сходили в госпиталь, сдали какие то анализы, заплатили 105 евро, включая посещение врача. После чего врач ясно и понятно спросил - а вы почему эту палочку не лечите? - А не обращают на нее внимания в России. Пролечили. Все. Ребенок уже родился.

Я не люблю бесплатное. Поэтому честно пошла в платную клинику. Страховки у меня нет. Знаю, что прием стоит 70 евро. Узи стоит примерно столько же. Все знаю. Пришла.

Врач посмотрела меня, поспрашивала.....Здесь живешь? - Ага...отвечаю я....- А зачем тебе столько платить - приезжай ко мне в госпиталь, там все и посмотрим...Там и оборудование лучше и мне удобнее....

Следует сказать, что врачи ( насколько глубоки мои познания в этом вопросе) - работают одновременно и в платном и в бесплатном сегменте. Это позволяет иметь специалиста и в платной и в государственной клинике.

Что касается оборудования - не раз слышала, в государственной клинике оборудование лучше. И вот столкнулась с этим на практике. И на самом деле. Частный госпиталь развел руками - мы не можем позволить себе иметь такое оборудование - вам только в государственный госпиталь в Фаро. Но это уже другая история....












Аренда недвижимости в Португалии в Алгарве

Еще несколько лет назад на юге Португалии было огромное количество предложений в долгосрочную аренду. Как правило - плохонькие такие предложения - старенькие дома или квартирки, все сильно б/у, ну просто жуть как б/у. Но был выбор. Редко, но все же попадались и приличные предложения в современных комплексах. Предложения по аренде на год - висели на сайтах агентств недвижимости, на досках с объявлениями - если были клиенты, которым нужна была недвижимость в аренду - можно было повыбирать, поездить посмотреть и даже поторговаться.

А потом приняли закон. Если ты сдаешь недвижимость надолго - то налог 28%. А новый закон гласил - если ты сдаешь недвижимость для туристов - то налог 4%. Разница очевидна. И практически сразу исчезли предложения по долгосрочной аренде - все владельцы ушли зарабатывать деньги на туристах. И сейчас найти недвижимость в аренду на год - на грани фантастики. Если что то появляется - то расходится как горячие пирожки.

Зато ряды работников в туризме значительно возросли. Можно приехать на юг Португалии и снять для своего отпуска черт знает что...Народ активно стал осваивать интернет , размещать фотографии и сдавать туристам свои жилища.

У объявлений об аренде есть так называемое заглавное - продающее фото. Либо это балкон с красивым видом или барбекю - один из важных продажных факторов в мире аренды в Португалии - все сидят на балконах и пьют вино и жарят мясо-рыбу. Или красивый пляж рядом. Или фото бассейна.

Например вот так может выглядеть главная фотография:



К нам приезжают отдыхать со всего мира, но как правило из стран, где климат много хуже нашего алгарвийского - из Канады, Англии - Ирландии, северной Европы и т д - и всем хочется солнце - море - пальмы  и т д что собственно фотография в самом ее примитивном виде и передает. 


Но так как в мир туризма пошли ВСЕ без ограничений, то листая предложения по аренде, попадаешь вот на такие:



Да, набор мебели. Но видимо фотография должна показать туристу что все в наличии - холодильник, плита и микроволновка. 

Или вот так:


Тоже все есть! Даже машина стиральная!

А ниже фотография с сайта  airbnb - в общем то да, понятно - этот голубой прямоугольник  на расплывчатом фото означает наличие бассейна!



Владелица этой квартиры с таким замечательным бассейном уже много лет имеет постоянную работу, которая начинается утром и заканчивается как обычно - вечером. И вот она подалась сдавать квартиру в аренду для туристов. Не смотря на качество фотографий - спрос есть! Но вот только времени - заселять клиентов, выселять, решать их проблемы, рекомендовать что либо - жалуется она нам. 

Совсем недавно попалась заметка профессионала и коуча по аренде частной недвижимости Matt Landau. Этот человек уже много лет занимается тем что обучает и дает дельные советы тем, 
кто ПРОФЕССИОНАЛЬНО занимается сдачей частной недвижимости в аренду. Что бы 
ПРОФЕССИОНАЛЫ
стали еще профессиональнее :) И вот он рассказывает о своем ощущении когда он снял
 в аренду частное жилье на сайте  airbnb. Все знают - на всех порталах недвижимости выставлены 
предложения от агентств - что  наверняка дороже. А вот  на  airbnb  можно найти предложения напрямую от хозяев! 
Так вот он нашел и поехал пробовать - а как это оно? И сразу первый комментарий - обилие хозяйских  волос в ванной комнате......

А вот так выглядит обьявление по сдаче в аренду - маленькая бумажка на двери и на ней телефон :


Повторюсь - бумажка и на ней номер телефона. А дальше вы звоните и спрашивайте - 
какие услуги предлагают по этому телефону ? Хотят продать или сдать или может секс услуги так ненавязчиво предложены? :)))))

А ниже на фотографиях - это мы - вызвали профессионального фотографа - нужны хорошие качественный фотографии для квартиры в аренду. Ну и немного подсмотрели работу фотографа:





Вы скажете - ну и квартира у вас несколько другого уровня! Да, все верно! Квартиры с набором мебели мы не берем в управление :)

Хотите сдавать вашу недвижимость на юге Португалии в аренду ? Обращайтесь в нашу компанию. Но при условии что дом/квартира расположены в Албуфейре или окрестностях. 

Если у вас есть недвижимость  с "набором мебели" и вы все же хотите сдавать ее в аренду, и вы хотите хорошо сдавать ее в аренду пользуясь услугами профессиональной команды  - мы дадим вам  профессиональную консультацию - что и как нужно изменить и поможем воплотить все изменения.